[深度]中國遇到了最難的一道坎，生死都因房地產

　　01

　　7月6日，當第一縷晨光從東邊升起時，大連街上的行人慢慢多了起來，一切都還處于慵懶之中。

　　很少有人注意到，此時數十海里之外的黃海上，有一條滿載美國大豆的巨輪正以13.5節(jié)的速度，瘋狂沖向這座北方明珠。

　　讓它如此焦慮的，是已開始倒計時的中美貿易戰(zhàn)。差一秒，都可能被額外征收超千萬的關稅。

　　這艘海上貨船與即將落地的25%關稅搏命賽跑，而2萬公里外的南中國，也發(fā)生著另一場同樣扣人心弦的生死時速。

　　5天前，1500輛汽車從深圳的各個角落出發(fā)，經大嶺山來到東莞松山湖。車上坐著的2700人，全都是中國排名第一通信巨頭華為的研發(fā)人員。這里邊，有不少人的身上承載著一個趕超美國的使命——

　　中興淪陷后，整個國家的危機意識突然強烈起來。華為創(chuàng)始人任正非決定從每年超過一千億的研發(fā)經費中，拿出20%-30%用于基礎研究，集中精力沖鋒。

　　在這場偉大戰(zhàn)役面前，試圖閉關修煉的華為卻遭遇到一座難以跨越的巨山——普通人不吃不喝工作100年都買不起的深圳房價。最終，它選擇了離開。“空心化”再次威脅深圳。

　　一個是全國最有前途的城市，一個是全球最澎湃的國家，因為歷史巨輪的突然轉向，同時陷入了一種不確定性之中。

　　而當初我們用房地產拉動經濟的畸形路子，也恰好在這個關鍵時刻，用一種難以想象的苦果回報給這個國家。

　　02

　　1979年，中國經濟處于崩潰的邊緣，憂心忡忡的老人家提起筆，在南海邊上畫了一個圈，深圳就此開啟了光榮與夢想的一頁。

　　三教九流紛至沓來，擠滿了能落腳的每一個角落。有的人淪為生產線上的螺絲釘，也有的人一層層往上爬，轉身成了今天能在華潤城門口淋雨排隊的人。

　　這里的故事，天天顛覆著農村孩子的想象力。世界之窗門口那位蓬頭垢面的流浪漢，向你展示空蕩蕩的褲腿伸手乞討時，兜里的銀行卡就藏著兩輛寶馬;坐在前海曼哈頓的金融才子，看起來衣冠楚楚，干的卻都是下田割韭菜的體力活。

　　深圳有多少人，每天就會產生多少謊言。唯獨有一種人從不行騙，他們的名字叫房產中介。這么多年來，中介一直在說房價要漲，房價要漲!房價真的是打了雞血一樣，一路沒停過。

　　今天，A股一半上市公司辛辛苦苦干一年，利潤都不夠買深圳一套住宅。這種魔幻現實主義，恐怕連見過世面的鄧大人都預料不到。

　　深圳，正在向對岸的香港步步看齊，員工平均年薪70萬元的華為只好用腳投票。

　　40輛8噸貨車，共60車次，每輛車子打上“華為搬遷專用車輛”。這只浩浩蕩蕩的隊伍，將這場中美大國博弈下華為的“武器裝備”通通搬離深圳，送往隔壁東莞建立另一座軍營，與全世界的研發(fā)中心一起攻城拔寨。

　　曾經深圳人看不上眼的東莞，成了這次搬離的最大贏家。稅收，專利，GDP，要撒有撒，誰叫我的土地、房子就是這么便宜。

　　03

　　其實早在2016年，華為就跑過一次。那時遷移的是華為最下游的制造環(huán)節(jié)。

　　有人辯解說，這不怪深圳。拿不出地給企業(yè)擴張，是深圳先天性的缺陷。

　　增量上。深圳總面積1953平方公里,一半的土地被劃入基本生態(tài)控制線，根本不能開發(fā)。剩下的土地幾乎開發(fā)完了，只余下區(qū)區(qū)可數的幾十平方公里。而深圳又不能吞下東莞惠州和汕尾搞直轄市……

　　存量上。城中村改造牽涉范圍太廣，拆遷難度、時間成本和資金成本極大，難以遷出村民，騰出一片土地搞工業(yè)。

　　確實，深圳大概只有北京的1/10、上海的1/3、廣州的1/4那么大，是一線城市當中面積最小的城市，也是全國最缺地的城市。

　　深圳很委屈，但在可騰挪的空間中，深圳又做了哪些努力呢?

　　歷史上，深圳有大大小小的工業(yè)區(qū)900 多個，其中近2/3 的老工業(yè)區(qū)規(guī)劃不合理，容積率低，廠房設施落后。這塊大蛋糕若能盤活，便能擠出非常可觀的土地量。

　　深圳二話不說卷起袖子就開干。只是干著干著，這本“工業(yè)區(qū)改造”的經就念歪了。

　　從2011年-2016年，深圳工業(yè)區(qū)改造面積總量達1248公頃，其中有51.9% 的土地被拿來做居住用地。換句話說，深圳披著工改的外衣，一邊干著改造的活，一邊做著房地產的生意。

　　因為這里邊的盈利實在太高，拉動經濟效果實在太顯著了。近十年來，房地產成為中國最賺錢的行業(yè)，炒房客、開發(fā)商、地方政府只要抱上這條大腿，就能積累巨量的財富。

　　尤其是2015年3月30日，歷時幾年的政策沉默后，中國重啟了以房地產拉動經濟增長的做法，狂飆突進的樓市更是讓人上癮。

　　在這種浮躁的大環(huán)境下，深圳也未能抵擋得住誘惑。經濟利益的導向，就完全扭曲了工業(yè)用地的改造方向。

　　(每年幾百上千億的土地出讓金收入，對自我造血能力強悍的深圳來說也不是一筆小數目)

　　區(qū)域專家金心異透露過，深圳工業(yè)用地最高的時候有200平方公里，但最近幾年，搞工改工、工改商，實際上蓋了很多寫字樓。“我覺得現在還剩的工業(yè)用地能有120平方公里就不錯了”。

　　深圳并非無地可用，而是另有它用。公寓、豪宅、辦公大樓一棟棟拔地而起，房價也跟著一飛沖天，深圳沒有及時出手干預死死摁住，房價從14年的均價3萬沖到了16年的5.5萬。

　　不好說是不是代價，這前后有1.5萬家企業(yè)逃離深圳，其中不乏明星企業(yè)的高新制造環(huán)節(jié)，大疆科技遷至東莞，中興遷往河源，比亞迪遷往汕尾，歐菲光、兆馳股份、興飛科技、海派通訊遷至江西南昌。

　　如果當年轉移的是制造部門，深圳還可以用缺地的借口來搪塞，說是要從生產型城市轉向研發(fā)型、服務型城市的話，那么，今天華為研發(fā)部門的大撤退已讓深圳無話可說。

　　04

　　人至中年，深圳遇到了大煩惱。

　　制造業(yè)跟服務業(yè)，就像皮與毛的關系。

　　失去了制造，港口、物流、倉儲、金融、法律、會計、保險、廣告、售后、培訓，這些第三產業(yè)又能服務于誰呢?沒有了制造，劍指“未來硅谷”的深圳，其創(chuàng)新不就成了無本之木嗎?

　　粵港澳大灣區(qū)的規(guī)劃馬上就要下來了，產業(yè)空心化的深圳，是否能夠撐得起廣深創(chuàng)新科技走廊，進而推動中國制造走向中國智造，與全球頂尖灣區(qū)一爭高下?

　　深圳若被拖累了步伐，就不僅是大灣區(qū)的損失，還是整個中國的損失。臺灣新竹園就是前車之鑒。

　　深圳市政協(xié)的調研報告顯示，2000年以前，全球除了硅谷，新竹科技園是科技產業(yè)發(fā)展最好的地方，但大量核心生產環(huán)節(jié)外遷，產業(yè)空心化之后，看似占領了市場，擴大了規(guī)模，但自身卻弱化了，最終也沒有維持持續(xù)創(chuàng)新的過程。

　　一江之隔的香港，也因為選擇了房產造城的道路，屢次錯過幾次升級的機會。宇宙第一的房價，就徹底擊碎了年輕人的創(chuàng)業(yè)夢，沒有誰敢于放棄穩(wěn)定的薪酬，來一場高風險的賭博。

　　時下的中國，一場高房價的噩夢全面襲來。“樓市四小龍”的南京、蘇州、廈門、合肥已出現了 “房價驅人”。網紅城市杭州的房價也令人生畏，照這個趨勢漲下去，逼走阿里巴巴也完全不是沒有可能。

　　該走的總是會走的。該來的，也總是會來的。

　　這場曠日持久的中美貿易沖突終于吹響了號角，中國經濟將面臨更加下行的壓力。而此時去桿杠正處于最最關鍵的時刻，上輪經濟周期貨幣大放水的泡沫還未出清，中國再也無法像08年金融危機一樣來個4萬億托底，繼續(xù)把衰退往后拖。

　　在這風雨飄搖之際，房子成了全民信仰，在富人眼里，它被視為躲過經濟周期大洗劫的神物。在中產階級眼里，它就是賭上命都要護住的全部身家。

　　去杠桿多用力，可能連累房價下跌，這群人必然上街扯橫幅。去杠桿弱了，明斯基降臨的警報就一日不除。所謂刺激是死路，緊縮是蕭條。所有人都處于進退維谷的局面。

　　“房地產經濟學”的苦果，就是用這一種悖論式的手段嘲笑我們。7月5日，央行定向降準，釋放出7000億的流動性用來澆灌小微企業(yè)和債轉股，但誰也不知道，這里頭到底會有多少錢拐個彎，繼續(xù)流入樓市。

　　生也房地產，死也房地產。深圳的中年煩惱，亦是國家的中年煩惱。